中国房产泡沫究竟何时会破？

hbxtchc · 发表于 2011-7-12 10:13

前两天，有个网友在我微博上留言说，近来股市跌跌不休不敢进去了，而金、银的风险又太大怕被套，高处不胜寒，想来想去觉得投资（投机）买房风险最小，于是他也参与了他所在的沈阳掀起的个人投资房地产旋风，与很多人一样，把存在银行的钱取了出来，借给当地的房地产开发商收取高利率。他还说，据最新公布的数据，沈阳5月份的房价比4月份上涨了2.16%，那他这样做也该美其名曰搞投资吧。

尽管国家连续出台了一系列政策，其目的是打击投机炒房，可中国的房价比“猪坚强”更坚强，gov-ern-ment越是调控房价，炒房的现象就越热乎。最近，微博上流传着这样一段有关炒房的热贴：

中国百姓十年炒房的结果，是自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来……

不过，深圳大学教授国世平教授在深度剖析了中国楼市后说道：“……我的一个学生在广东东莞买了680套房子。”他建议投资者今年不要买房了，不然很可能会成为最后一棒。
　　曾准确预言日本经济泡沫化的大前研一更语出惊人，中国经济目前最大的问题是房地产泡沫，大概有8000万套不是买来自住的，完全是用于投机，房价已经达到年收入的80倍，这在各国经济史上没有先例。为了避免重蹈日本覆辙，除了将泡沫尽早吹破之外没有更好的选择。

那么中国的房价究竟会跌吗？　

众所周知，任何商品的价格都由供给和需求所决定，供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。如中国10年房市，炒房者人人赚钱，所以人人都想买房，有房子的人想买第二、第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拚了命也要挤上这趟发财的列车。于是‘需求’无限增大，在‘供给’相对不变的情况下，想买的话就必须出更高的价格，房价自然一路上升……人类本性中的贪婪，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。　

但是这样的“刚性需求”，就能确保中国的房价不跌吗？

从金融的角度上来看，哪怕再值钱的商品也要看你在哪个价位买入的，在合理价位之下买入才会物超所值，起到保值增值的作用。一旦超越了合理价位之上买入，你便进入了一场击鼓传花，即投机炒作的零和游戏中。显然，在对中国房子的“刚性需求”中，投机炒作带来的“需求”越来越多，那正是合理价位之上的泡沫。而从购买680套房子这一案例中，便可见中国的房地产泡沫异常惊人！　

然而古今中外的金融史上，就像地心引力那样，只要是泡沫最终都会以破灭而告终。因为但凡泡沫都有一个特点，其价格要么继续涨，要么突然下跌，无所谓“软着陆”（不涨不跌），就好似“娱乐至死”一般，泡沫总是涨到下跌破灭之前——价格一旦不涨了，投机者便无利可图，他们会立刻抛弃泡沫商品，从而引发价格下跌。　　

到那时，人性中胆怯和恐惧就将占上风。这时的价格没有最低只有更低。就拿房子来说，拥有者都想趁价格高赶紧抛，生怕价格进一步下跌。如果价格下跌后再向上就难了，因此只要价格稍微上扬，原先被套的人就会渴望解套继续抛售，而原先的想买房者就会观望，形成供大于求的现象，价格自然一路向下，比如当年日本房价一路大跌90%。　

大家只要稍加留意，就会经常听人念叨：某某人几年前在北京、上海买了几套房子，现在已是千万富翁了。　

没错儿！这可能都是事实，而发财的故事总会被人津津乐道，总会引领着无数后继者跟进。但问题在于千金难买早知道，类似的神话也可以倒过来说。如美国房市从2006年7月开始下跌，预测将跌回1998年甚至1996年之价位，房市跌幅要比当年的大萧条更为惨烈，大萧条过了19年才回复，可想而知，美国房价再想回到2006年时的价位，估计至少要再等10年，甚至15年以上！如日本东京的房价，从最高点时到跌去90%，想等“解套”，那也可能是一辈子的事儿了。　

再比如网络泡沫破灭之后的纳斯达克指数，从５千４百多点一路下跌至3千８百多点后，当小幅回升至4千点时，之前在4千点进场的人由于恐惧，便立刻在这一高点解套抛售。如此一来，股市再继续往下跌。到跌破３千点后，又曾小幅回升到３千多点以上，而之前在３千多点进场的人由于恐惧，又在这一“高点”解套抛售，就这样进入下跌轨道，越跌敢接盘的人就越少，“供过于求”，于是如此恶性循环，一直跌到2千多点，最后跌到底1千１百点时才算止住……

而中国房市很可能会像纳斯达克指数一样，在向上时，人们受贪念驱动蜂拥而至；一旦利多出尽价格向下时，人们又将被恐惧所控制，做鸟兽散，这样的戏码在A股中已经上演了一回。

从先前那个网友的帖子中已经看到，目前银行已然拒绝贷款给房产商，房产商就只能支付高额利率到民间去融资，就是否已经是中国房市最后的疯狂的迹象呢？

由于人性弱点使然，特别是中国人对房子特殊的情结，看来中国的房市泡沫很难软着陆，只会崩溃。到那时，那段有关炒房的热贴就会倒过来读了：奔驰进去，自行车出来……